Biuro rachunkowe online dla najmu krótkoterminowego
Autor Agnieszka Saladra, Dyplomowana Księgowa
Wynajmujesz apartamenty na doby przez Booking, Airbnb lub własną stronę i gubisz się w prowizjach, fakturach oraz stawkach podatku? Nasza księgowość dla najmu krótkoterminowego obejmuje rozliczenie przychodów z każdej rezerwacji, prowizji platform i kosztów obsługi, abyś miał pewność, że podatki są policzone prawidłowo i w terminie.
To biuro rachunkowe dla apartamentów na wynajem, które działa w pełni online - bez wizyt w biurze i papierowych dokumentów. Doświadczony księgowy przeanalizuje Twój model wynajmu, wyjaśni różnice między najmem na doby a długoterminowym i zadba o spokój podatkowy przez cały sezon.
Osoby wynajmujące jeden lub kilka apartamentów na doby, którym poukładamy przychody z rezerwacji, prowizje i koszty w jednym miejscu.
Wynajmujący przez Booking, Airbnb i podobne serwisy, dla których rozliczymy prowizje platform oraz przychody z każdej umowy rezerwacji.
Przedsiębiorcy prowadzący wynajem krótkoterminowy w ramach firmy, dla których porównamy ryczałt i zasady ogólne oraz policzymy obowiązki w VAT.
Usługi zakwaterowania na doby są co do zasady opodatkowane stawką 8% VAT, inaczej niż najem mieszkaniowy. Ustalimy Twoje obowiązki i poprowadzimy rozliczenia.
Rozliczamy prowizje pobierane przez platformy oraz przychody z rezerwacji, abyś widział realny wynik z każdego apartamentu, a nie tylko kwoty z przelewów.
Ujmujemy media, sprzątanie, wyposażenie i amortyzację, porządkując koszty obsługi apartamentów zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Porównamy ryczałt dla usług zakwaterowania w określonej stawce oraz zasady ogólne i przedstawimy różnice, byś świadomie wybrał formę rozliczenia.
Pomożemy ująć opłatę miejscową (klimatyczną), ewidencję rezerwacji oraz kwestię kasy fiskalnej przy gościach indywidualnych.
Doświadczony księgowy odpowie na pytania o najem na doby mailowo i telefonicznie, bez konieczności wizyt w biurze rachunkowym.
Dostajesz stałego, doświadczonego księgowego, który zna specyfikę najmu krótkoterminowego i prowadzi Twoje rozliczenia w pełni online - bez papierów i dojazdów. Wyjaśniamy, dlaczego usługi zakwaterowania na doby rozlicza się inaczej niż najem długoterminowy, jak ująć prowizje Booking i Airbnb oraz koszty obsługi apartamentów. Obsługę prowadzimy po polsku i po angielsku, więc współpraca jest prosta także dla wynajmujących goszczących obcokrajowców.
Pierwsza pułapka w tej branży to mylenie dwóch zupełnie różnych ścieżek: najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem a najmu krótkoterminowego jako działalności gospodarczej. W najmie prywatnym w 2026 ryczałt wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten próg - i co istotne, najem prywatny nie jest obciążony składką zdrowotną ani ZUS. Granica bywa jednak nieostra: przy kilku apartamentach wynajmowanych na doby w sposób zorganizowany i ciągły, ze sprzątaniem i obsługą rezerwacji, urząd może uznać, że to już działalność gospodarcza. Sprawdzimy, do której ścieżki pasuje Twoja skala, i pokażemy skutki każdej z nich.
Druga rzecz, która zaskakuje wynajmujących: w ryczałcie nie odliczysz kosztów. Prowizje Booking i Airbnb, media, sprzątanie, środki czystości, wyposażenie czy amortyzacja obniżają podatek dopiero wtedy, gdy rozliczasz najem na zasadach ogólnych w ramach firmy. Dlatego sam wybór formy potrafi przeważyć o wyniku bardziej niż stawka - przy wysokich kosztach obsługi apartamentu rachunek może wyglądać inaczej, niż sugeruje samo porównanie procentów.
Specyfiką usług zakwaterowania (PKWiU dział 55) jest też VAT. Najem na doby co do zasady objęty jest stawką 8%, a od 2026 limit zwolnienia podmiotowego z VAT to 240 000 zł sprzedaży rocznie. Przy prowizjach zagranicznych platform dochodzi import usług - VAT rozliczany po stronie nabywcy nawet wtedy, gdy korzystasz ze zwolnienia. To częste źródło zaległości, które porządkujemy od pierwszego miesiąca.
W praktyce miesięcznej przez panel przedsiębiorcy zbieramy od Ciebie zestawienia wypłat z platform i raporty prowizji, faktury za media i sprzątanie, dokumenty zakupu wyposażenia, a przy rozliczaniu opłaty miejscowej także ewidencję pobytów gości. Na tej podstawie księgowy ustala przychód realny, a nie tylko kwoty z przelewów, i pilnuje terminów VAT oraz zaliczek.
Nie wskazujemy „lepszego" wariantu - policzymy najem prywatny ryczałtem i działalność na zasadach ogólnych obok siebie, z Twoimi kosztami i obrotem, a decyzję podejmujesz Ty. Punktem startu może być kalkulator formy opodatkowania, a jeśli rozważasz większą skalę najmu, także porównanie JDG czy spółka.
Zanim powierzysz nam rozliczenia swoich apartamentów.
Najem na doby to co do zasady usługa zakwaterowania, opodatkowana 8% VAT, podczas gdy najem mieszkaniowy długoterminowy bywa z VAT zwolniony. Różnią się też kwestie ryczałtu i obowiązków formalnych. Na konsultacji przeanalizujemy Twój model i przedstawimy, jak go rozliczyć.
Platformy potrącają prowizje od każdej rezerwacji, dlatego przychód to nie tylko kwota, która trafia na konto. Rozliczamy zarówno przychody z rezerwacji, jak i prowizje, a przy usługach z zagranicy ustalimy obowiązki w VAT. Dzięki temu widzisz realny wynik z każdego apartamentu.
Wynajem krótkoterminowy prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły zwykle traktowany jest jako działalność gospodarcza i wymaga zgłoszenia. Granica bywa nieostra i zależy od skali. Sprawdzimy Twoją sytuację i przedstawimy obowiązki, które mogą Cię dotyczyć, byś podjął decyzję świadomie.
Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych zwykle można ująć media, sprzątanie, wyposażenie, środki czystości czy amortyzację. Zakres zależy od formy opodatkowania i charakteru wydatków. Przeanalizujemy Twoje koszty i ujmiemy je zgodnie z przepisami, dbając o prawidłowy wynik.
Przy obsłudze gości indywidualnych może pojawić się obowiązek ewidencji na kasie fiskalnej, zależnie od formy płatności i obrotu. To kwestia, którą warto ustalić na starcie. Zweryfikujemy Twój model rozliczeń i wskażemy, jakie obowiązki ewidencyjne Cię obejmują.
Dla usług zakwaterowania ryczałt stosuje się w określonej stawce, a alternatywą są zasady ogólne z możliwością rozliczania kosztów. Każdy wariant ma inne skutki. Porównamy je dla Twojej skali wynajmu i przedstawimy wyliczenia, a ostateczną decyzję o formie podejmujesz Ty.
Umów bezpłatną konsultację - sprawdzimy, jak rozliczyć Twój najem krótkoterminowy, porównamy formy opodatkowania i przedstawimy wycenę.
Umów bezpłatną konsultację