Poradnik · Rozliczenia roczne
Aktualizacja: · 7 min czytania · Autor Agnieszka Saladra, Dyplomowana Księgowa
Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W 2026 roku obowiązują dwie stawki, roczny limit przychodu i konkretne zasady dotyczące mediów oraz rozliczenia w PIT-28. Poniżej wyjaśniamy, jak to wszystko działa w praktyce.
W skrócie
Od 1 stycznia 2023 roku przychody z najmu prywatnego są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że osoby wynajmujące mieszkanie czy dom poza działalnością gospodarczą nie mają już wyboru - nie mogą rozliczać najmu według skali podatkowej. Ta zasada obowiązuje również w rozliczeniu za 2025 rok i w 2026 roku.
Podstawą opodatkowania jest przychód, a nie dochód. W praktyce oznacza to, że podatek liczy się od kwoty czynszu, którą faktycznie otrzymuje wynajmujący, bez pomniejszania jej o ponoszone wydatki. To istotna różnica wobec wcześniejszych zasad, w których można było odliczać koszty uzyskania przychodu.
Ryczałtem rozlicza się najem, podnajem, dzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, o ile nie są zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wynajmujący nie musi w tym celu zakładać firmy ani rejestrować działalności.
W 2026 roku obowiązują dwie stawki ryczałtu od najmu prywatnego, których wysokość zależy od rocznej kwoty przychodu:
Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu prywatnego uzyskanych w danym roku podatkowym. Dopóki suma czynszów nie przekroczy tej kwoty, całość rozlicza się stawką 8,5%. Dopiero przychód powyżej progu opodatkowany jest wyższą stawką 12,5%, i to tylko w części przekraczającej limit.
Ryczałt z najmu prywatnego - stawki 2026. U małżonków ze wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, wspólny limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Stan prawny na 2026 r.; materiał ma charakter informacyjny.
| Roczny przychód z najmu | Stawka ryczałtu |
|---|---|
| do 100 000 zł | 8,5% |
| powyżej 100 000 zł (od nadwyżki) | 12,5% |
Ryczałt wpłaca się w ciągu roku samodzielnie, bez wezwania, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Wynajmujący mogą też wybrać rozliczenie kwartalne, jeśli spełniają warunki przewidziane w przepisach. Wpłaty trafiają na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Dla małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, przepisy przewidują korzystniejszy, podwojony próg. Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu wspólnego majątku przez jednego z nich. W takiej sytuacji stawka 8,5% obowiązuje do kwoty 200 000 zł, a 12,5% dopiero od nadwyżki ponad ten próg.
Wyższy limit dotyczy wyłącznie majątku wspólnego małżonków. Jeśli nieruchomość należy do majątku osobistego jednego z nich, rozlicza on przychody na zasadach jak pojedynczy podatnik, czyli z progiem 100 000 zł.
Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków składa się w terminie przewidzianym przepisami - co do zasady do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym. Warto zadbać o ten termin, aby skorzystać z wyższego progu.
Częstą wątpliwością jest to, czy opłaty za media i koszty eksploatacyjne zwiększają przychód do opodatkowania. Sam czynsz należny wynajmującemu zawsze stanowi przychód. Inaczej jest jednak z opłatami za media oraz czynszem administracyjnym na rzecz wspólnoty lub spółdzielni.
Jeżeli z umowy najmu jasno wynika, że obowiązek ponoszenia tych opłat ciąży na najemcy, a wynajmujący jedynie przekazuje je dalej, to takie kwoty nie stanowią przychodu wynajmującego. Kluczowe jest, aby opłaty za media i koszty eksploatacyjne były wyraźnie wyodrębnione w umowie i oddzielone od kwoty czynszu.
Brak takiego wyodrębnienia może oznaczać, że całość wpłaty od najemcy - łącznie z mediami - zostanie potraktowana jako przychód i opodatkowana ryczałtem. Dobrze skonstruowana umowa pozwala tego uniknąć. Jeśli mają Państwo wątpliwości co do zapisów umowy, w Luno-Group wyjaśnimy, jak rozdzielić te pozycje.
Od 2022 roku z polskiego systemu podatkowego zniknęła możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych. Okres przejściowy, w którym można było jeszcze rozliczać rozpoczętą amortyzację, zakończył się 31 grudnia 2022 roku. W 2026 roku amortyzacja lokalu mieszkalnego nie obniża już podstawy opodatkowania - niezależnie od daty zakupu nieruchomości.
W przypadku najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem amortyzacja i tak nie miałaby znaczenia, ponieważ ryczałt z założenia nie uwzględnia żadnych kosztów. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu pomniejszonego o odpisy. Brak amortyzacji odczuwają natomiast podatnicy rozliczający nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.
Granica między najmem prywatnym a najmem w ramach działalności gospodarczej bywa nieoczywista. Najem prywatny to wynajem składników majątku osobistego, prowadzony okazjonalnie, bez zorganizowanej struktury. Gdy wynajem staje się zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorstwa, może zostać uznany za działalność gospodarczą.
Najem krótkoterminowy, na przykład wynajem na doby przez platformy rezerwacyjne, w wielu przypadkach traktowany jest jako działalność gospodarcza. Decyduje tu powtarzalność, ciągłość i zorganizowany, zarobkowy charakter takiego wynajmu. To z kolei oznacza inne zasady rozliczeń niż przy klasycznym najmie prywatnym.
Kwalifikacja najmu wpływa na sposób opodatkowania, obowiązki ewidencyjne i składkowe. Jeśli nie mają Państwo pewności, do której kategorii zalicza się Państwa wynajem, w Luno-Group przedstawimy zasady obowiązujące w obu przypadkach.
Przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem rozlicza się w rocznym zeznaniu na formularzu PIT-28. W zeznaniu wykazuje się sumę przychodów uzyskanych w danym roku oraz należny ryczałt według właściwych stawek.
PIT-28 za 2026 rok złożysz w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku (termin za 2025 rok upłynął 30 kwietnia 2026 roku). W terminie złożenia zeznania trzeba też zapłacić ryczałt, którego nie pokryły wpłaty dokonane w ciągu roku. Zeznanie można złożyć elektronicznie, ale PIT-28 nie jest w usłudze Twój e-PIT akceptowany automatycznie - trzeba go samodzielnie uzupełnić, zatwierdzić i wysłać.
Prawidłowe rozliczenie najmu wymaga rzetelnego ustalenia przychodu, wyodrębnienia mediów i pilnowania terminów. Doświadczeni księgowi Luno-Group policzą ryczałt i przygotują PIT-28 zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Źródła i podstawa prawna
Zobacz też
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem. Stawka wynosi 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Podatek liczy się od przychodu, bez pomniejszania o koszty.
Nie. Od 2023 roku najem prywatny jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa nie ma tu już zastosowania, co dotyczy także rozliczeń w 2026 roku.
Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich. Wtedy stawka 8,5% obowiązuje do 200 000 zł, a 12,5% dopiero od nadwyżki ponad ten próg.
Jeżeli umowa wyraźnie wyodrębnia media i koszty eksploatacyjne, a obowiązek ich ponoszenia ciąży na najemcy, kwoty te nie stanowią przychodu wynajmującego. Przychodem pozostaje wtedy sam czynsz najmu.
Nie. Od 2022 roku lokali mieszkalnych nie można amortyzować, a okres przejściowy zakończył się w 2022 roku. Przy ryczałcie amortyzacja i tak nie ma znaczenia, bo ryczałt nie uwzględnia kosztów.
PIT-28 za 2026 rok składa się od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku (termin za 2025 rok upłynął 30 kwietnia 2026 roku). W tym samym terminie należy zapłacić ryczałt wynikający z zeznania, jeśli nie pokryły go wpłaty dokonane w ciągu roku.
Doświadczeni księgowi Luno-Group policzą ryczałt, prawidłowo ujmą media i przygotują PIT-28. Obsługa po polsku i angielsku - napiszą Państwo, a my wyjaśnimy zasady krok po kroku.
Umów bezpłatną konsultację