Biuro rachunkowe online dla inwestorów
Autor Agnieszka Saladra, Dyplomowana Księgowa
Kupujesz mieszkania do remontu i sprzedajesz je z zyskiem? Nasza księgowość dla fliperów nieruchomości jest zbudowana wokół realiów tego biznesu: granicy między sprzedażą prywatną a działalnością gospodarczą, ryczałtu 10% liczonego od przychodu, zwolnień z VAT zależnych od pierwszego zasiedlenia oraz PCC 6% przy większych zakupach. Dostajesz stałego, doświadczonego księgowego, który rozlicza każdą transakcję od aktu notarialnego po sprzedaż.
To biuro rachunkowe dla inwestorów mieszkaniowych, w którym księgowość online łączy się z pracą stałego księgowego, a nie z samodzielną obsługą aplikacji. Dokumenty przekazujesz przez panel przedsiębiorcy, my pilnujemy podatków, VAT, ZUS i terminów, a Ty skupiasz się na szukaniu kolejnych okazji. Pracujemy zdalnie w całej Polsce, po polsku i angielsku.
Osoby regularnie kupujące, remontujące i sprzedające mieszkania na rynku wtórnym, które potrzebują rozliczeń działalności: PIT, VAT, PCC oraz kosztów remontów udokumentowanych fakturami.
Osoby przed pierwszym lub drugim flipem, które chcą wiedzieć, kiedy sprzedaż prywatna z PIT 19% zamienia się w działalność gospodarczą i jak od początku poukładać dokumentację transakcji.
Wspólnicy kupujący nieruchomości przez spółkę z o.o. albo w kilka osób, którzy potrzebują pełnej księgowości, rozliczeń między wspólnikami i porządku w dokumentacji każdej inwestycji.
Rozliczamy zakup mieszkania od aktu notarialnego: PCC 2% na rynku wtórnym, 6% przy szóstym i kolejnym lokalu w jednej inwestycji, VAT przy zakupie od dewelopera. Wszystko trafia do ewidencji od pierwszego dnia.
Regularne transakcje kupno-remont-sprzedaż fiskus kwalifikuje jako działalność gospodarczą, a przekwalifikowanie wstecz oznacza dopłatę z odsetkami. Pomagamy ustalić, po której stronie granicy jesteś, zanim zrobi to urząd.
Ryczałt przy zbyciu nieruchomości to 10% od całego przychodu, bez odliczenia zakupu i remontu. Liczymy wszystkie warianty na Twoich transakcjach i pokazujemy wyniki, a decyzję o formie opodatkowania podejmujesz Ty.
Materiały, ekipa remontowa, projekt, pośrednik i notariusz obniżają dochód tylko wtedy, gdy masz faktury. Porządkujemy dokumentację kosztową każdego flipa osobno, transakcja po transakcji.
Sprawdzamy pierwsze zasiedlenie i okres 2 lat, od których zależy zwolnienie z VAT na rynku wtórnym. Pilnujemy też limitu zwolnienia podmiotowego 240 000 zł, który przy cenach mieszkań przekraczasz zwykle pierwszą transakcją.
Liczymy składki ZUS i zaliczki na podatek, pilnujemy deklaracji i terminów. Co miesiąc dostajesz w panelu przedsiębiorcy gotowe kwoty do zapłaty - bez zaskoczeń po sprzedaży mieszkania.
Znamy specyfikę rozliczeń fliperów: granicę między prywatną sprzedażą z PIT 19% a działalnością gospodarczą, ryczałt 10% liczony od przychodu bez kosztów, zwolnienia z VAT oparte o pierwsze zasiedlenie oraz PCC 6% przy szóstym mieszkaniu w jednej inwestycji. Prowadzimy dokumentację kosztową każdego flipa osobno, porównujemy formy opodatkowania na rzeczywistych liczbach z Twoich transakcji i pilnujemy terminów. Pracujemy w pełni online - dokumenty trafiają do panelu przedsiębiorcy, a Ty rozmawiasz ze stałym księgowym po polsku lub angielsku.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od końca roku nabycia to prywatnie 19% PIT od dochodu, chyba że w ciągu 3 lat przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe i skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Problem w tym, że przy powtarzalnych transakcjach fiskus nie pyta o intencje: regularne flipy - kilka mieszkań kupionych, wyremontowanych i sprzedanych z zyskiem - kwalifikuje jako działalność gospodarczą. Wtedy ulga mieszkaniowa znika, a podatek trzeba dopłacić wstecz, z odsetkami.
W działalności masz trzy warianty: skalę (12% i 32%), podatek liniowy 19% od dochodu albo ryczałt, gdzie odpłatne zbycie nieruchomości objęte jest stawką 10% liczoną od całego przychodu - bez odliczenia ceny zakupu i remontu. Różnica bywa dramatyczna: przy zakupie za 300 000 zł, remoncie za 80 000 zł i sprzedaży za 480 000 zł liniowy to około 19 000 zł podatku (19% od 100 000 zł dochodu), a ryczałt - aż 48 000 zł. Liczymy oba scenariusze na Twoich transakcjach, a decyzję o formie podejmujesz Ty.
VAT to druga pułapka. Mieszkania z rynku wtórnego zwykle korzystają ze zwolnienia (dostawa po 2 latach od pierwszego zasiedlenia), a remont mieszkania będącego towarem handlowym nie stanowi „ulepszenia” o 30% wartości początkowej, które to zwolnienie odbiera. Ale mieszkanie od dewelopera, nigdy niezamieszkane, sprzedasz już z VAT - zwykle 8%. Do tego limit zwolnienia podmiotowego z VAT, 240 000 zł w 2026 r., przy cenach mieszkań przekraczasz często pierwszą transakcją, więc status VAT trzeba ustalić przed sprzedażą, nie po niej.
Przy zakupie płacisz PCC 2% na rynku wtórnym, a od 2024 r. 6% PCC przy szóstym i kolejnym mieszkaniu kupowanym w tej samej inwestycji. Projekt dodatkowych stawek PCC za szybką odsprzedaż (do 10% przy sprzedaży przed upływem roku) Sejm odrzucił w 2024 r., ale temat regularnie wraca - pilnujemy zmian za Ciebie. W kosztach flipa uwzględnisz tylko to, co masz na fakturach: remont rozliczany „bez papieru” podnosi podatek nawet o 19% wartości robocizny.
Planujesz pierwszy flip albo przenosisz kolejne transakcje do działalności? Policz warianty, zanim podpiszesz akt notarialny - sprawdź nasz kalkulator formy opodatkowania i umów bezpłatną konsultację. Przeliczymy Twój konkretny scenariusz, a wybór należy do Ciebie.
Zanim powierzysz nam swoje rozliczenia.
Jednorazową sprzedaż można rozliczyć prywatnie, ale regularne transakcje kupno-remont-sprzedaż fiskus kwalifikuje jako działalność gospodarczą - liczy się powtarzalność, zorganizowanie i cel zarobkowy. Przekwalifikowanie wstecz oznacza dopłatę podatku z odsetkami i utratę ulgi mieszkaniowej. Pomagamy ocenić Twoją sytuację i poukładać rozliczenia, zanim zrobi to urząd.
Prywatna sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku nabycia to 19% PIT od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia i udokumentowanymi nakładami. Podatku można uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej, jeśli w ciągu 3 lat przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe. Ulga nie działa jednak, gdy sprzedaż zostanie uznana za działalność gospodarczą.
To zależy od marży - ryczałt przy zbyciu nieruchomości to 10% liczone od całego przychodu ze sprzedaży, bez odliczenia ceny zakupu i kosztów remontu. Przy typowym flipie, gdzie koszty stanowią większość ceny, podatek bywa kilkukrotnie wyższy niż na liniowym. Porównujemy wszystkie warianty na Twoich liczbach, a decyzję o formie opodatkowania podejmujesz Ty.
Mieszkania z rynku wtórnego zwykle korzystają ze zwolnienia z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata, a standardowy remont mieszkania będącego towarem handlowym nie odbiera tego zwolnienia. Mieszkanie od dewelopera, które nie było zamieszkane, sprzedaje się co do zasady z VAT. Sprawdzamy status każdej transakcji przed sprzedażą i pilnujemy rejestracji oraz deklaracji.
Na rynku wtórnym standardowo 2% wartości rynkowej, płatne przy akcie notarialnym. Od 2024 r. obowiązuje stawka 6% przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania w ramach tej samej inwestycji, czyli jednego lub kilku budynków na jednej nieruchomości gruntowej. PCC i taksę notarialną ujmujemy w kosztach transakcji, jeśli rozliczasz flipy w działalności.
Tak, pracujemy w pełni zdalnie z inwestorami z całej Polski. Dokumenty - akty notarialne, faktury za materiały i robociznę - przekazujesz przez panel przedsiębiorcy, a KSeF obsługujesz w panelu bez dopłat. Z księgowym porozmawiasz po polsku i angielsku.
Umów bezpłatną konsultację - omówimy Twoje transakcje, porównamy formy opodatkowania na Twoich liczbach i przedstawimy wycenę.
Umów bezpłatną konsultację