Єдиний податок з оренди - як розрахувати найм у 2026 році

Приватна оренда у 2026 році - лише єдиний податок

З 1 січня 2023 року доходи від приватної оренди оподатковуються виключно єдиним податком від обліковуваних доходів (ryczałt). Це означає, що особи, які здають квартиру чи будинок поза господарською діяльністю, більше не мають вибору - вони не можуть розраховувати оренду за податковою шкалою. Це правило діє також у розрахунку за 2025 рік і у 2026 році.

Базою оподаткування є дохід (przychód), а не прибуток (dochód). На практиці це означає, що податок рахується від суми орендної плати, яку фактично отримує орендодавець, без зменшення її на понесені витрати. Це суттєва відмінність від попередніх правил, за яких можна було віднімати витрати на отримання доходу.

Єдиним податком розраховують найм, піднайм, оренду та інші договори подібного характеру, якщо вони не укладаються в межах господарської діяльності. Для цього орендодавцю не потрібно засновувати фірму чи реєструвати діяльність.

Ставки єдиного податку та ліміт 100 000 zł

У 2026 році діють дві ставки єдиного податку від приватної оренди, розмір яких залежить від річної суми доходу:

• 8,5% - від доходу до 100 000 zł на рік,
• 12,5% - від суми доходу понад 100 000 zł.

Ліміт 100 000 zł стосується сукупних доходів від приватної оренди, отриманих у певному податковому році. Доки сума орендних платежів не перевищить цю суму, усе оподатковується ставкою 8,5%. Лише дохід понад поріг оподатковується вищою ставкою 12,5%, і то тільки в частині, що перевищує ліміт.

Єдиний податок з приватної оренди - ставки 2026. У подружжя зі спільною власністю, яке подало заяву про оподаткування всіх доходів одним із них, спільний ліміт для ставки 8,5% становить 200 000 zł. Правовий стан на 2026 р.; матеріал має інформаційний характер.

Як рахувати та сплачувати єдиний податок протягом року

Єдиний податок сплачують протягом року самостійно, без виклику, до 20-го дня місяця, наступного за місяцем, у якому було отримано дохід. Орендодавці можуть також обрати квартальний розрахунок, якщо відповідають умовам, передбаченим у нормах. Платежі надходять на індивідуальний мікрорахунок податку.

Подружжя - вищий поріг 200 000 zł

Для подружжя, між яким існує спільна власність, норми передбачають вигідніший, подвоєний поріг. Подружжя може подати заяву про оподаткування всіх доходів від оренди спільного майна одним із них. У такій ситуації ставка 8,5% діє до суми 200 000 zł, а 12,5% - лише від суми перевищення понад цей поріг.

Вищий ліміт стосується виключно спільного майна подружжя. Якщо нерухомість належить до особистого майна одного з них, він розраховує доходи на правилах, як одиничний платник податку, тобто з порогом 100 000 zł.

Заяву про оподаткування всіх доходів одним із подружжя подають у строк, передбачений нормами - як правило, до 20-го дня місяця, наступного за місяцем, у якому отримано перший дохід з оренди у податковому році. Варто подбати про цей строк, щоб скористатися вищим порогом.

Комунальні та платежі - чи є вони доходом

Частим сумнівом є те, чи платежі за комунальні послуги та експлуатаційні витрати збільшують дохід до оподаткування. Сама орендна плата, належна орендодавцю, завжди є доходом. Інакше, однак, із платежами за комунальні послуги та адміністративним внеском на користь спільноти чи кооперативу.

Якщо з договору оренди чітко випливає, що обов'язок нести ці платежі лежить на орендарі, а орендодавець лише передає їх далі, то такі суми не є доходом орендодавця. Ключово, щоб платежі за комунальні послуги та експлуатаційні витрати були чітко виокремлені в договорі й відокремлені від суми орендної плати.

Відсутність такого виокремлення може означати, що вся сплата від орендаря - разом із комунальними - буде розцінена як дохід і оподаткована єдиним податком. Добре складений договір дозволяє цього уникнути. Якщо у Вас є сумніви щодо положень договору, у Luno-Group ми пояснимо, як розділити ці позиції.

Відсутність амортизації житлових приміщень

З 2022 року з польської податкової системи зникла можливість амортизації житлових приміщень. Перехідний період, у якому ще можна було розраховувати розпочату амортизацію, завершився 31 грудня 2022 року. У 2026 році амортизація житлового приміщення вже не знижує бази оподаткування - незалежно від дати придбання нерухомості.

У випадку приватної оренди, що розраховується єдиним податком, амортизація все одно не мала б значення, оскільки єдиний податок за своєю суттю не враховує жодних витрат. Податок рахується від доходу, а не від прибутку, зменшеного на відрахування. Натомість відсутність амортизації відчувають платники, які розраховують нерухомість у межах господарської діяльності.

Приватна оренда та господарська діяльність

Межа між приватною орендою та орендою в межах господарської діяльності буває неочевидною. Приватна оренда - це здача складників особистого майна, що ведеться оказіонально, без організованої структури. Коли здача стає організованою, безперервною і націленою на прибуток у спосіб, характерний для підприємства, вона може бути визнана господарською діяльністю.

Короткострокова оренда

Короткострокова оренда, наприклад здача подобово через платформи бронювання, у багатьох випадках трактується як господарська діяльність. Тут вирішує повторюваність, безперервність та організований, прибутковий характер такої здачі. Це, у свою чергу, означає інші правила розрахунків, ніж за класичної приватної оренди.

Кваліфікація оренди впливає на спосіб оподаткування, обов'язки з обліку та сплати внесків. Якщо Ви не впевнені, до якої категорії належить Ваша здача, у Luno-Group ми представимо правила, що діють в обох випадках.

Річний розрахунок - PIT-28 і строк

Доходи від приватної оренди, оподатковані єдиним податком, розраховують у річній декларації у формі PIT-28. У декларації вказують суму доходів, отриманих у певному році, та належний єдиний податок за відповідними ставками.

PIT-28 за 2026 рік подасте в період з 15 лютого до 30 квітня 2027 року (строк за 2025 рік сплив 30 квітня 2026 року). До того самого дня потрібно також сплатити єдиний податок, що випливає з річної декларації, якщо він не був повністю покритий платежами, здійсненими протягом року. Декларацію можна подати електронно, але PIT-28 у сервісі Twój e-PIT не приймається автоматично - його треба самостійно заповнити, затвердити й надіслати.

Правильний розрахунок оренди вимагає сумлінного визначення доходу, виокремлення комунальних та контролю строків. Досвідчені бухгалтери Luno-Group порахують єдиний податок і підготують PIT-28 згідно з чинними нормами.